As yields estão boas, mas atenção!

Quando falamos em yield falamos no retorno financeiro de um determinado investimento.

Trata-se de uma medida de rentabilidade em termos percentuais e exprime-se numa base anual, bruta e nominal na medida em que não atende nem aos custos associados a determinado investimento nem tampouco à inflação.

Calcular uma yield significa, por isso, avaliar o potencial de lucro de um determinado investimento imobiliário não esquecendo que o rendimento real varia ao longo do tempo considerando, entre o mais, as flutuações dos preços e das rendas.

As yields imobiliárias são determinadas com base nas transações ocorridas em determinado período temporal e área geográfica atendendo a um concreto segmento de imóveis. Além disso, considera-se o valor locatício anualmente produzido em confronto com o valor de aquisição e de mercado do imóvel

y = rendimento anual líquido / valor de aquisição do imóvel

Mas afinal de que dependem as yields imobiliárias?

• do comportamento das rendas - quanto mais as rendas aumentarem mais os investidores estarão disponíveis para pagar por um determinado imóvel, o que diminui a yield (= maior crescimento das rendas, menor yield);

• das taxas de juro - sendo altas atrairão a atenção dos investidores para esse tipo de ativos financeiros, o que poderá implicar a diminuição do preço dos imóveis, fazendo aumentar a yield (= maior taxa de juro, maior yield);

• risco envolvido nos mercados de espaço e de capitais - se o investidor entender que o risco dos mercados é alto, então esses mesmos investidores apenas estarão disponíveis para pagar pouco pelo ativo, o que acarreta um aumento da yield. Se, pelo contrário, o risco for considerado baixo, então mais investidores estarão disponíveis para pagar mais pelo ativo o que acarreta uma diminuição da yield (= maior risco nas rendas, maior yield ou menor risco nas rendas, menor yield).
  

Uma yield imobiliária reflete apenas um determinado momento “Ano 1” sendo, por isso, uma visão a “curto” prazo.

As yields não têm em linha de conta as mais-valias futuras nos arrendamentos como componente de rentabilidade do investimento imobiliário, não consideram os custos, sendo uma medida estática no tempo que não reflete que a ocupação anual de um imóvel pode não ser total e não prevê outrossim a possibilidade do investidor recorrer a financiamento bancário, não contemplando, por isso, a componente da dívida retirando a possibilidade de se analisar o potencial de aumento de rentabilidade por via da alavancagem financeira.

É um conceito utilizado por muitos avaliadores de imóveis que embora seja de fácil apuramento terá que ser analisado conjuntamente com outros sob pena de, por si só, se apresentar lacunoso e não refletir, na sua plenitude, o retorno financeiro de um determinado investimento.

É dizer: as yields representam a “performance momentânea” de um determinado activo imobiliário são, por isso, a mera fotografia capturada num determinado instante e contexto que embora sejam úteis e de valia não integram em si o filme (ainda que de curta metragem) que evidencia o verdadeiro retorno financeiro de determinado investimento.

Em termos exemplificativos:

Considerem-se os imóveis A e B – estes geram rendas anuais no valor de €14.000,00 - sendo que no imóvel A as rendas são constantes ao passo que no imóvel B as rendas são crescentes.

Ambos os imóveis têm capacidade para gerar fluxos de caixa pelo período de 10 anos.

Os fluxos de caixa destes imóveis são diferentes porquanto as rendas do imóvel A são constantes ao passo que as do imóvel B são crescentes.

O investidor contratou um gestor de investimentos e estudos de viabilidade que depois de fazer algumas contas chegou à conclusão que a probabilidade dos imóveis serem revendidos é elevada, estimando-se que o imóvel A será revendido por €140.000,00 e o imóvel B por €154.650,00.

Assim, em termos esquemáticos:

Imóvel A (Fluxos de Caixa)

1. ANO: 14.000€

2. ANO: 14.000€

3. ANO: 14.000€

4. ANO: 14.000€

5. ANO: 14.000€

6. ANO: 14.000€

7. ANO: 14.000€

8. ANO: 14.000€

9. ANO: 14.000€

10. ANO: 154.650€

Imóvel B (Fluxos de Caixa)

1. ANO: 14.000€

2. ANO: 14.140€

3. ANO: 14.281€

4. ANO: 14.424€

5. ANO: 14.568€

6. ANO: 14.714€

7. ANO: 14.861€

8. ANO: 15.010€

9. ANO: 15.160€

10. ANO: 169.962€

Sabendo que o investidor pretende uma rendibilidade de 10%, o gestor de investimentos decidiu fazer mais umas contas e verificou que o Valor Atualizado de ambos o imóvel é diferente.

Valor Atualizado

Imóvel A: 140.000€

Imóvel B: 148.932€

O valor atualizado evidencia as fragilidades de uma análise que atenda apenas ao valor das yields e coloca à tona a necessidade de realizar uma análise mais profunda e completa.

Assim, se está a pensar investir, tenha em atenção que apesar da yield ser um bom indicador não é suficiente para uma decisão de investimento.

É caso para dizer “as yields estão boas” mas não deixe que a análise de rendibilidade fique por aqui.