Saiba quais são os métodos utilizados nas Avaliações de Imóveis
A avaliação de um imóvel é indispensável para qualquer operação de crédito com garantia do bem e pela sua importância e montantes envolvidos considera-se um processo que deve ser rigoroso e que, para ser legalmente válido, deve obedecer a determinados requisitos.
É um serviço comumente requisitado por entidades financeiras em caso de compra e venda de imóveis recorrendo a crédito ou mesmo em processos de transferência de crédito habitação. O mesmo pode acontecer em caso de divisão de heranças, se não houver acordo entre os herdeiros.
Quando se pede um crédito habitação, é com base na avaliação do imóvel que as instituições financeiras decidem até que montante podem emprestar. Por isso, a avaliação bancária é determinante. Quanto menor for a avaliação, menor será o valor máximo do empréstimo.
Os métodos de avaliação dividem-se em 2 grandes classes: métodos tradicionais e os métodos avançados. Os métodos tradicionais são os que se baseiam na comparação direta do ativo imobiliário ou que se apoiam num conjunto direto de observações, permitindo ao avaliador desenvolver um modelo matemático. Os métodos de avaliação avançados são os que tentam indiretamente e por processos de suposição de comportamentos dos intervenientes do mercado, analisar o mercado imobiliário estimar o “ponto da transação”.
Exemplos dos métodos de avaliação tradicionais são o método comparativo ou método de mercado, o método dos custos, o método rendimento, o método residual, o método da capitalização o método do investimento, o método de regressão linear múltipla, ou um método de regressão inversa.
De entre todos os métodos tradicionais mais utilizados são o método comparativo, método dos custos, método do rendimento e os métodos (técnicas) residuais.
O método comparativo é largamente utilizado nomeadamente no segmento residencial e assume que o valor da propriedade o imóvel em causa estará estreitamente relacionado com uma coleção significativa de valores de transação conhecidas e recentemente efetuadas de outras propriedades comparáveis e similares, inseridas na mesma zona física ou geográfica do mercado. Toma, portanto, como referenciais as transações recentes dos imóveis análogos na mesma zona e no mesmo segmento de mercado (em especial, o caso do segmento residencial). É aquele que originou o chamado valor de mercado. Os restantes dão origem a um presumível valor de transação.
O método comparativo está alicerçado em dados do mercado e envolve comparáveis credíveis e conduz por isso ao valor de mercado, por sua vez outros métodos de avaliação não estão alicerçados em dados físicos do mercado não envolvem cooperações físicas e conduzem apenas a um presumível valor de transação (pvt).
Pesquisar dados reais credíveis, diretamente no mercado imobiliário em causa
Corrigir os valores globais ou unitários
Estabelecer e aplicar coeficientes de homogeneização para ajustar os valores
Proceder a um saneamento da amostra de trabalho no sentido de detetar possíveis outliers
Calcular a média estatística unitária e o valor do mercado do ativo em estudo
Determinar o intervalo do mercado para um nível de confiança de 90%
Proceder a uma ponderação da amostra comparáveis
Determinar o valor unitário da avaliação (vua)
Determinar o valor da avaliação (va)
Apresentar de forma clara e coerente resultados obtidos para a avaliação
A aplicação do método comparativo todo, porém tornar-se problemática por diversas razões:
Um ativo imobiliário pode ser tão especial que não se consegue encontrar comparáveis adequados para a sua análise
Ativos para utilizações específicas pode não ser facilmente transacionado no mercado (só serve para uma atividade específica)
Os próprios preços de transação de outros comparáveis podem não ter qualquer espécie de utilidade na análise se por exemplo o ativo em causa estiver presentemente arrendado em contrato firme, ou com qualquer outro compromisso de médio e longo prazo
Algumas benfeitorias que possam ter sido realizadas no ativo imobiliário podem não refletir um conceito de mais adequado e melhor uso (highest and best use)
Deve ser realizada uma análise muito cuidadosa aos dados colhidos previamente no mercado para garantir que estas ações são tipicamente locais fisicamente próximas, o vendedor não está pressionado nem necessitado de vender bem como o comprador não está a pressionar ou influenciar o vendedor, tudo aquilo que não estiver diretamente ligado ao valor do imóvel deverá ser expurgado de análise, as transações consideram-se expostas ao público e de conhecimento aberto do mercado, e o comprador e o vendedor supõe-se bem informados racionais atuando no melhor interesse de cada um.
Por outro lado, o método dos custos é utilizado quando se verifica ser difícil encontrar referências na zona que permitam uma comparação credível. É o caso de edifícios históricos, solares, património cultural ou imóveis de carácter muito especial. Aqui em termos muito simplistas o seu valor será igual ao valor dos custos de reconstrução (custos de substituição ou de reposição) devidamente depreciados. Por um lado, os custos de reprodução ou de reposição referem-se às situações em que se vão utilizar rigorosamente as técnicas de construção e os materiais semelhantes aos do edifício em avaliação, por outro lado os custos de substituição referem-se às situações em que são utilizadas técnicas e os materiais utilizados nos dias de hoje tentando reproduzir os efeitos.
A aplicação do método desenvolve-se em 4 fases:
Estimar o custo de reconstrução ou de substituição
Determinar o valor das depreciações
Estimar o valor do terreno (método comparativo no caso de como vimos poder dispor de informação digna relativamente a transações recentes no terreno comparáveis com atributos de utilização semelhantes ou pelo método de rendimento desde que saiba o valor da renda ou o que se queixa gerados pelo imóvel implantado (ou a implantar) e o respetivo custo de oportunidade de capital (taxa).
E calcular o presumível valor de transação (pvt)
O método do rendimento é utilizado quando se trata de imóveis para investimento ou rendimento, isto é, quando o imóvel é encarado como um gerador de fluxo de caixa. Poderá ser o clássico caso de imóveis para arrendamento (escritórios, habitacionais, armazéns, eventualmente terrenos), edifícios hoteleiros parques de estacionamento automóvel, centros comerciais, residências seniores, etc. No caso desses ativos serem geradores de rendimentos (rendas ou fluxos de caixa) torna-se razoável raciocinar em termos dos valores que advêm de exploração desses imóveis. O método do rendimento baseia-se precisamente num conceito de se valorizar um ativo imobiliário pela capacidade que esse ativo possui para gerar rendimentos futuros. Dentro desta lógica quanto mais importantes forem os rendimentos gerados maior será o valor do ativo em causa. Um imóvel para rendimento não é mais do que um gerador do fluxo de caixa com um provável valor residual final. Se por um lado o imóvel é gerador de cash flows por outro lado é gerador de um valor residual.
Dentro da avaliação pelo método do rendimento a considerar 3 técnicas: técnica dos multiplicadores de rendimento bruto, técnica da capitalização direta, técnica dos fluxos de caixa atualizados. As 2 primeiras remetem em certos aspetos para o método comparativo. A diferença dessas 2 era que em vez de nos preocuparmos efetuar ajustamentos focados nos atributos físicos inerentes a cada um dos diferentes comparáveis estas técnicas vão primordialmente focar-se no aspeto da capacidade de gerar rendimentos relativamente ao preço pelo qual foram transacionados imóveis. A técnica dos fluxos de caixa atualizados difere das primeiras porque utilizava uma previsão dos fluxos de caixa gerados no futuro durante a vida útil do ad mobiliário do ponto de vista do investidor.
Por fim, os métodos (ou técnicas) residuais, como veremos de casos particulares dos anteriores, utilizados para avaliação de terrenos aptos para construção. Se pretender avaliar o terreno na ótica do método dos custos esta técnica designa se por método residual estático. Se se pretender avaliar o terreno à luz do método rendimento esta técnica designa se por método residual dinâmico. Os métodos residuais são utilizados quando, não sendo possível recorrer ao método comparativo, se pretende determinar o valor de um terreno no qual possa ser perspetivado um futuro desenvolvimento de um projeto imobiliário, dentro da filosofia do melhor ou mais adequado uso (highest and best use) para esse terreno. O valor do terreno será extraído como valor residual, entre a venda final desse hipotético empreendimento nele desenvolvido e os custos totais de implementação do mesmo.
Consoante o tipo de ativo em análise, suas características e suas aptidões, assim deverá ser escolhido o método mais adequados para determinação do valor. Manter-se-á sempre presente que sendo a valorização de um ativo imobiliário um parâmetro variável ao longo do tempo (tal como se sucede por exemplo com as ações do mercado de capitais) dever-se-á, sempre que possível e razoável, optar por um método que tenha em consideração as tendências e comportamento do mercado imobiliário.
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